【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】國際升息聲響起，全球景氣復(fù)甦的不確定，再加上臺灣政府多重打房措施，2022年第二季大型交易表現(xiàn)疲軟，連帶使得上半年土地與商用不動產(chǎn)交易金額明顯滑落，其中更以土地縮減幅度最大。第一太平戴維斯統(tǒng)計，上半年大型土地交易金額(單筆3億元以上)為776億元，比2021年同期減少42％，為2018年以來最低，大型商用不動產(chǎn)交易金額為675億元，年減率20％。
 
土地市場與商用不動產(chǎn)市場自2022年第二季開始，交易減少幅度擴大，以土地市場為例，第二季交易金額為256億元，年減率高達(dá)70％。建商購地買氣明顯縮手，第二季僅購地256億元，合計前2季建商購地金額為545億元，僅有2021年同期一半。
 
面對住宅市場氛圍的轉(zhuǎn)變、土建融緊縮以及營建成本上升，建商放緩購地與推案速度，多家建商同時快速調(diào)整策略，採合建或合作聯(lián)盟等模式以因應(yīng)市場變動。有別過往合建多為建商與私人地主合作，近期興起建商與建商之間的合建，結(jié)合各家建商優(yōu)勢，並達(dá)到分散開發(fā)風(fēng)險的效果，例如興富發(fā)建設(shè)旗下的博元建設(shè)，分別與地主精銳建設(shè)及鉅本建設(shè)合作，共同開發(fā)臺中水湳經(jīng)貿(mào)園區(qū)兩合建案。另外，臺北車站的E1E2公辦都更案，本月初宣布由冠德建設(shè)、藍(lán)天電腦、華泰投資之合作聯(lián)盟所拿下，預(yù)計全案總投資金額高達(dá)300億元。

 
商用不動產(chǎn)方面，第二季總成交金額為266億元，比第一季減少35％；上半年成交金額為675億元，年減率20％。交易活動雖減少，但仍遠(yuǎn)優(yōu)於2016年、2017年市場低谷時，全年交易僅600億元至700億元的表現(xiàn)。
 
各類投資人中，以壽險業(yè)表現(xiàn)最活躍，不動產(chǎn)投資金額達(dá)227億元，然八成的投資活動集中在2022年3月央行升息之前，隨著升息腳步，目前保險業(yè)的最低投報率門檻已由年初的2.095％提升至2.47％，大幅限縮雙北市市中心的不動產(chǎn)投資機會，若加計富邦人壽買入新竹湖口物流土地，第二季壽險業(yè)僅購置不動產(chǎn)43億元。因應(yīng)升息循環(huán)，保險業(yè)同步調(diào)整的不動產(chǎn)布局策略，例如往中南部主要都會區(qū)找尋投資標(biāo)的，亦或採售後回租方式，確保投資標(biāo)的租金水準(zhǔn)，以及購置土地自行興建收益型不動產(chǎn)，以獲取更高的投報率。
 
2022年上半年也觀察到，商用不動產(chǎn)的投資型買方動能增加，占比達(dá)65％，除了壽險業(yè)以外，專業(yè)投資機構(gòu)、零售業(yè)與傳產(chǎn)製造業(yè)的表現(xiàn)都較過往積極，主要交易包括統(tǒng)一集團斥資59億元買下信義誠品商場的部分產(chǎn)權(quán)、領(lǐng)航家投資興業(yè)以30.7億元購入內(nèi)湖五期的整棟預(yù)售辦公大樓、白氏投資則以19億元買下南港整棟廠辦砳建築。研判這波投資買氣是受到通膨的推動，雖然國內(nèi)利率提高，但屬相對低點且緩步上升，商用不動產(chǎn)的租金收益與抗通膨的能力吸引資金停泊。
 
另一方面，科技業(yè)買氣停滯，上半年購置金額為117億元，規(guī)模僅剩2021年同期的一半，主要受到歐美消費力道衰減隱憂、庫存去化速度減緩等因素，國內(nèi)外科技龍頭對於下半年營收預(yù)期轉(zhuǎn)趨保守，再加上過往幾年購置自用廠房、廠辦的剛性買盤爆發(fā)，目前不少大廠都在進(jìn)行建廠計畫，都對科技業(yè)購置需求造成影響。

 
第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，雖然國內(nèi)經(jīng)濟表現(xiàn)相對穩(wěn)定，各家機構(gòu)皆預(yù)期2022年臺灣經(jīng)濟成長率仍可保住3％，但近期國際股債市場上下震盪，各國央行升息以對抗通膨，對於買方信心帶來不小的影響，買賣雙方對於價格認(rèn)知差異擴大，需要更多時間取得共識。展望下半年，土地單價雖可維持目前水準(zhǔn)，但考量造價與融資成本大幅上升，建商追價力道放緩，而土地交易規(guī)模能否穩(wěn)住，端看公部門土地釋出速度而定。商用不動產(chǎn)方面在壽險業(yè)投資門檻拉高、科技業(yè)縮手下，交易規(guī)模放大不易，租金投報率將是買方的關(guān)注重點，而目前辦公室、廠辦與廠房租金行情仍保持緩步上升，有助於商用不動產(chǎn)價格維持穩(wěn)定。